Un chef d’entreprise qui possède un ou plusieurs logements loués a rarement le temps de relancer un locataire, de courir chez le commissaire de justice et de suivre une audience. Il délègue, à une agence, à un comptable, à un proche, et c’est souvent là que le dossier dérape : chacun pense que l’autre a agi, et six mois passent. Déléguer un impayé est possible et même souhaitable, à condition de savoir ce qui peut l’être, ce qui ne peut pas l’être, et quelles décisions restent au propriétaire.
Ce qu’un mandataire peut faire
Un mandat de gestion locative confie à une agence l’encaissement des loyers, les relances, la déclaration du sinistre à l’assurance loyers impayés, l’établissement du décompte et, si le mandat le prévoit expressément, la délivrance des actes et l’engagement de la procédure au nom du propriétaire. Il faut relire le mandat : beaucoup s’arrêtent à la relance et à la déclaration d’assurance, et le propriétaire croit à tort que la procédure est engagée. Le mandataire doit informer, rendre compte et agir dans la limite de ses pouvoirs ; il ne décide pas à la place du bailleur d’accorder un échéancier ou de renoncer à une partie de la dette.
Ce qui ne se délègue pas vraiment
Trois décisions restent au propriétaire, parce qu’elles engagent son patrimoine. Accepter ou refuser un échéancier, et à quelles conditions. Engager la procédure, et à quel moment. Négocier un départ amiable, éventuellement contre l’abandon d’une partie de la dette. Un dirigeant habitué à décider vite sur pièces retrouve ici un réflexe familier : il lui faut un décompte à jour, un calendrier et des options chiffrées, pas un flux de courriels.
Le calendrier légal, pour décider au bon moment
Chaque étape de la procédure d’impayé ouvre un délai fixé par la loi. Après la relance et la mise en demeure, un commissaire de justice délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire : le locataire dispose de six semaines pour régler. Si rien ne vient, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire qui a repris le règlement du loyer courant. Après le jugement, un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois, et la trêve hivernale suspend l’exécution du 1er novembre au 31 mars. Une procédure complète dépasse presque toujours un an.
Le commandement de payer est l’acte qui conditionne tout le reste ; ses mentions obligatoires et les erreurs qui le rendent nul sont décrites dans ce guide consacré au commandement de payer. Un dirigeant qui délègue doit au minimum savoir à quelle date cet acte a été signifié : c’est le point de départ de toute la chronologie.
Quatre indicateurs à exiger de son mandataire
Avec ces quatre lignes, un propriétaire décide en dix minutes par mois, comme il le ferait pour n’importe quel dossier de recouvrement de son entreprise.
Quand confier le dossier à un avocat
L’agence gère la relation locative ; elle ne plaide pas, et elle n’engage pas sa responsabilité sur la stratégie contentieuse. Dès qu’un commandement est resté sans effet, le dossier devient une procédure, avec des actes à rédiger et des délais à tenir. Beaucoup de dirigeants bailleurs choisissent alors un avocat qui accompagne les propriétaires du premier impayé jusqu’à la libération des lieux, pour une raison simple : un acte mal rédigé ou un délai manqué coûte des mois, et chaque mois coûte un loyer. L’agence continue d’encaisser et de rendre compte ; l’avocat conduit la procédure ; le propriétaire décide.
Ce qu’il faut interdire à tout le monde
Changer la serrure, couper un fluide, faire enlever les meubles en l’absence du locataire : ces gestes constituent un délit, puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, et ils engagent le propriétaire même si c’est son mandataire qui les a commis. La délégation ne transfère pas la responsabilité pénale ; elle transfère des tâches.
Déléguer un impayé, c’est donc organiser une chaîne courte : un mandataire qui exécute et rend compte, un avocat qui conduit la procédure, et un propriétaire qui tranche sur la base d’un décompte et d’un calendrier. Le temps gagné se mesure en loyers.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Code civil, articles 1984 et 1991 ; Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6 ; Code pénal, article 226-4-2.
